环业财经网上市公司卖房救业绩越来越难
（原标题：上市公司卖房救业绩越来越难）
11月13日晚间，跃岭股份（002725.SZ）发布公告，出售位于浙江省温岭市的土地及房屋等资产交易完成过户，交易金额共计8500万元，已经收到交易对手支付的5500万元。
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财报显示，2023年全年，跃岭股份营业收入为6.4亿元（保留小数点后一位，下同），亏损5100万元；2024年前三季度，跃岭股份亏损600万元。
跃岭股份在公告中称，出售资产预计为上市公司带来4500万元的税前净利润，“对公司相关报告期利润产生正面影响”。
出售土地、房产、业务等相关资产是上市公司拯救业绩的常规方法之一。
不仅是跃岭股份，2024年下半年以来，ST金时（002951.SZ）、广东榕泰（600589.SH）、仁智股份（002629.SZ）、奥美医疗（002950.SZ）等数十家上市公司也宣布了出售土地及房产等相关资产的消息，其中大部分面临业绩或利润压力。
但是，因房地产市场下行，今年上市公司卖房越来越困难了。
一家上市食品企业的董秘告诉经济观察网，愿意接手房屋资产的买家越来越难找，即便找到买家，也很难卖出理想价格。
该董秘说，7月初，他所在公司开始通过中介公司为老办公楼寻找买家，报价一降再降，至今无人问津。如果无法通过市场卖出，他们会找一家关联公司接手。
业绩压力
跃岭股份是一家生产铝合金轮毂、汽车配件和摩托车配件的企业，2014年在深交所上市。根据公告，跃岭股份出售资产涉及1幅3万平方米的工业土地，以及7处建筑面积合计2.3万平方米的工业厂房。
2024年前三季度，跃岭股份营收5.1亿元，净利润亏损600万元，通过出售资产获得8500万元收入和4500万元的税前利润，跃岭股份全年利润有望扭亏。
面临业绩压力的还有航天彩虹（002389.SZ），航天彩虹没有发生亏损，但2023年全年净利润同比腰斩，2024年前三季度净利润同比下降97%。
10月8日，航天彩虹将名下南洋大厦部分房产在上海联合产权交易所挂牌出售，起价2.7亿元。11月12日晚，航天彩虹公告，台州市科创投资集团有限公司以底价接手了资产。
航天彩虹公告，本次出售标的资产，有利于公司高效盘活资产，提升经营效率，降低管理成本，回笼资金聚焦主业发展，增强公司的盈利能力和抗风险能力。预计将对公司利润产生积极影响。
2023年全年及2024年前三季度，红豆股份（600400.SH）的净利润同比下降79.7%和90.3%，2024年前三季度14.9亿元的营收对应的净利润为400万元。
8月下旬，红豆股份发布消息称，计划将旗下物流配送中心相关资产出售给无锡市一家国有物流企业，交易金额为5.6亿元。该物流配送中心主要资产是13.5万平方米的土地及16.6万平方米的建筑物。
9月下旬，仁智股份公告，计划将四川绵阳高新区的土地及地上建筑物以1600万元价格出售给绵阳一家本地公司，预计将带来900万元—1300万元的净利润。
财报显示，仁智股份2023年全年亏损3400万元，2024年前三季度亏损1000万元。仁智股份在公告中称，出售资产不影响公司正常的生产经营，且将对公司经营和财务状况产生积极影响。
维科技术（600152.SH）是一家以生产和销售聚合物类锂电池为主的上市公司，2021年至2023年亏损1.3亿元、1.1亿元和1.5亿元；2024年前三季度亏损200万元。
8月下旬，维科技术宣布将出售位于深圳福田区一处房产，该房产建筑面积为347.9平方米，评估价为4108万元。10月25日，得益于新一轮房地产成交上行，该处房产以5500万元的价格成交。
9月初，广东榕泰宣布，计划将位于揭阳市的1幅土地及地上建筑物以5200万元出售给当地一家民企。10月23日，广东榕泰发布公告称，因交易对手反悔，交易已终止。
11月12日，“家装第一股”东易日盛（002713.SZ）发布公告称，因银行借款逾期，名下位于北京酒仙桥的一处房产被拍卖。在拍卖前，东易日盛已经宣布出售名下11处房屋资产，其中包括此次被拍卖的房产。
资产难卖
根据中国上市公司协会的行业分类，建筑装饰类上市公司共有27家，从2024年前三季度的利润看，东易日盛亏损额仅次于ST中装，位居全行业亏损榜第二位。财报显示，东易日盛2023年亏损1.8亿元，2024年前三季度亏损5.8亿元。
自2021年四季度以来，因房地产企业爆雷及房地产市场下行，家装行业普遍生存艰难。东易日盛因银行借款逾期及拖欠供应商货款等问题，已经被法院批准进行预重整，目前正在进行债权申报。
东易日盛计划出售的11处资产位于北京、南京、成都、西安、青岛和廊坊等城市，账面净值合计5.6亿元。自6月公布出售资产信息以来，11处资产均没有成交的消息，直至公告其中一处被拍卖。
此次被拍卖的北京酒仙桥房产为东易日盛的总部所在地，2012年建成，为一栋地上7层、地下2层的U型钢混结构建筑物，建筑面积为1.3万平方米，用途为厂房，评估价为2.9亿元，起拍价为2亿元。
对东易日盛而言，即便11处资产全部成交，按照5.6亿元的账面价值计算，也无法完全应付业绩亏损和到期债务。
维科技术位于深圳福田的房产以溢价成交，一方面是因为该房产是住宅，比商办、厂房和仓库等资产更容易成交；另一方面是因为标的物位于深圳。10月以来，一系列促进房地产发展的政策出台，一线城市楼市成交普遍回升。
2023年，维科技术全年营收同比下降28%。2024年前三季度营收为11亿元，加上出售房产所得的5500万元，也无法与2023年同期的11.7亿元营收持平。
与住宅资产相比，商办或工业厂房等资产，一部分被当地国资接手，如跃岭股份、航天彩虹和红豆股份的相关房产均由当地国资接手；也有一部分资产转让给了以自然人为股东的新成立的公司，如仁智股份和广东榕泰出售资产的交易对手成立均不到半年。
上述食品企业董秘告诉经济观察网，他所在上市公司之前有独立办公楼，近几年公司经营不景气，为了节约行政成本，2023年公司总部搬到了控股股东所在的集团办公楼，独立办公楼闲置下来。
该董秘说，去年因为价格谈不拢没有卖，今年下半年因为业绩压力较大，再次将出售独立办公楼的提上日程，通过中介公司三次下调报价，依然没有找到客户。
他说，房地产上行期，房产作为固定资产可以增加上市公司的资产和账面收益，在房地产下行期，这些固定资产因为计提减值反而拖累利润。出售资产不仅可以甩掉包袱，还能为上市公司带来收入和利润。
在他看来，在当前市场下，由于资产交易周期较长，价格较低，“卖一套房可以让上市公司扭亏为盈”的时代已经一去不复返了。
资产交易行情
根据wind并购数据，2024年7月1日至11月14日，上市公司涉及收并购的数据超过6000条，其中标的物为房地产的不到200条；2023年同期收并购数据接近7000条，标的物为房地产的接近400条。
一家央企资产管理部门人士告诉经济观察网，资产交易主要受两个因素影响，第一是市场行情，第二是企业自身需求。往往业绩越差的年份，出售资产的动力越大。
他说，2022年是近五年资产交易最为活跃的年份，一方面因为疫情影响，多数企业的业绩均受到不同程度影响，企业自身有出售资产改善业绩的动力；另一方面彼时资产交易行情还不错，资产尚有一定溢价。
从2023年开始，随着房地产市场成交下行，资产交易规模开始萎缩，2023年的资产交易规模同比降幅超过四成；2024年以来，商业公司业绩压力普遍较大，但由于房地产市场行情持续下行，资产交易规模还在缩小。
上述董秘告诉经济观察网，对上市公司来说，资产能否创造价值也是是否需要处置的重要参考指标。无论是商办和住宅，还是厂房和仓库，其估值除了受市场影响外，资产本身的盈利能力同样重要。
对上市公司来说，是否出售物业资产一般会综合考虑各种因素。如果持有资产能够实现保值增值，一般会选择长期持有；如果拖累业绩，通常会选择变现。
上述央企资产管理部门人士说，央企上市公司有双重压力，一方面压力来自上市公司业绩；另一方面则是来自考核。与民营企业相比，央国企更关注长期价值，优先出售低效资产。
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